2021.09.21中古物件購入時のチェックポイント４選＋α
新築物件よりも購入価格が安く済み、魅力的な中古物件。
一方、建物は経年数により劣化していくものです。
「買ってから、物件の不具合が見つかったらどうしよう・・・」
「物件自体が安くてもリフォームにお金がたくさんかかったら意味がないな・・・」
と、不安になりますよね。
できることなら、物件購入価格も、維持費用もなるべく安く済ませたいもの。
中古物件を購入してから、思わぬ修繕費に繋がらないよう中古物件を購入するときにチェックするべきポイントを押さえておきましょう。
この記事では、物件見学の際にご自身でチェックできるポイント４選とプロによる住宅診断（ホームインスペクション）について、瑕疵担保責任についてをご紹介します。
中古住宅チェックポイント４選
中古住宅を購入する際、やはり心配なのは建物の劣化具合。
物件を見学に行った時にご自身で確認できるポイントをご紹介します。
１.前の所有者の売却理由を確認
物件を手放す理由として、可能性の高いものは
・ローンの返済が終わった
・賃貸物件として思うように利益が出ない
（購入した金額が高かった場合が多い）
・現金化の為に手放す
売主の売却する理由を確認し、自分の購入目的と照らし合わせ目的に合った物件かどうかを再度確認しましょう。
売却理由を確認することで、売主の方が売り急いでいるかどうかも知ることができます。
売り急いでいる場合には、値下げ交渉に応じてくれる場合もあります。
見学の際に不動産会社、または売主の方に直接尋ねてみましょう。
２.立地
物件の見学に行く際には、駅までの距離、周辺施設などもチェックしましょう。
「坂が多い」「街灯が少ない」「車通りが多く事故が多い」など足を運んでみてわかることもあります。
ご自身で入居される物件、投資用で貸す物件どちらの場合でも、生活しやすい環境かどうかは重要なポイントです。
その地域の地域性については、不動産会社に聞いてみましょう。
３.外観
建物の外観だけを確認したい場合でも、敷地内に立ち入る時は必ず不動産会社を通じて許可を取ってから確認しましょう。
戸建ての場合、屋根や軒裏に雨の染みや亀裂、塗装のはがれている部分が無いかをチェック。
戸建て・マンションともに外壁にクラック（ひび割れ）が無いか、塗装や充填剤が劣化していないかなどをチェックしましょう。
建物の基礎部分に、大きなひび割れがある場合には後々の安全面にも関わるので特に注意が必要です。
修復が困難な場合もありますので慎重に確認をしましょう。
４.室内
内装を見る際には、ドアや窓の開閉、立て付けに問題がないか、
床の傾き、クロスや壁の修復が必要かどうかをチェックします。
デザイナーズマンションなど、独特の素材を使用しているために定期的にメンテナンスが必要な場合もあるので簡単にメンテナンスができるかも確認しておきましょう。
部屋に入った時の匂いも確認するべきポイントです。
特に水回りの下水の匂いは、隠れた欠陥がある可能性があります。
ホームインスペクションについて
ホームインスペクションとは、プロの住宅診断士が、第三者的な立場から住宅の現状を見極める方法です。
売主が個人の場合には義務ではなく任意で行うことができ、売主が行なっている場合もあれば、買主の希望により行うなど、様々です。
ホームインスペクションを行うと、プロの目線で「いつ頃」「どこに」「どのような」修理費用が必要になるのかがおおむね分かります。
予測をすることができれば、修繕費用を想定した収支計画を作ることができるでしょう。
住宅診断の費用は、条件により異なりますが4〜7万円程が相場となっております。
契約前にプロに診断してもらうことで、安心して中古物件を購入することができます。
瑕疵担保責任または契約不適合責任について
瑕疵（かし）＝物件の隠れた欠陥
瑕疵担保責任とは物件の売買において、売買成立後に物件の瑕疵（隠れた欠陥）が判明した場合に売主が負う責任のこと。
具体的な例をあげると、雨漏り、構造上主要な部位の腐食、給排水管の故障などです。
特定の期間内に判明した瑕疵については、売主が修理費用を支払う責任があります。
宅地建物取引業法により、宅地宅建取引業者が売主の場合、2年以上の瑕疵担保責任期間が義務付けられています。
しかし、個人が売主となる場合には長くて数か月、物件によっては保証無し（免責）ということもあります。
物件の瑕疵担保責任についてしっかりと確認してから売買契約を結びましょう。
※2020年4月に施行された民法の改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と変更されて、買い主側から売主側への請求権の範囲が以前よりも広くなっています。
しかし、「瑕疵担保責任」と呼ばれていた期間が長いためそちらの言葉の方が浸透しており下記で紹介する保険の名称は2021年9月現在でも「瑕疵担保責任保険」となっています。
そのためこちらでも「瑕疵担保責任」とご紹介させていただきました。
ややこしいですがご了承ください。
瑕疵担保責任保険
本来ならば、購入した物件に瑕疵が見つかった場合には売主が修理費用を負担します。
瑕疵担保責任保険とは、売主が負担するはずの修理費用を保険会社が負担するというもの。
新築物件対象の保険と中古物件対象の保険で分かれており、中古物件対象の保険は「既存住宅売買のかし保険」という商品名です。
瑕疵担保保険に加入するには、以下の2つの要件を満たすことが必要。
1.インスペクションに合格している建物であること(1年以内のもの)
2.新耐震基準に適合した建物であること
売主が加入する保険になりますので、もしこれから加入する場合には売主との話し合いが必要になります。
詳しくはこちらもご参考にどうぞ。
まとめ
中古物件購入時のチェックポイント４選をご紹介しました。
①前の所有者の売却理由を確認
②立地
③外観
④室内
これらのポイントをご自身で確認したうえで、購入する前にはプロによる住宅診断（ホームインスペクション）をすることで安心して中古物件を購入することができるでしょう。
購入の際には、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間や免責について書面にて確認が必要です。
弊社では、不動産仲介事業・資産管理事業・不動産販売事業・不動産投資事業を行なっております。
ご自身で居住される物件をお探しの方、投資用として物件をお探しの方、不動産に関わることならぜひロータスリンクへご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。