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2021.08.28不動産経営の空室リスク対策

不動産経営を行う上で、多くの方が一番最初に気になるのが空室リスク
日本の人口は年々減少しており、人口減少によりアパートやマンションの需要は減るのでは?と心配になりますね。
内閣府によるデータでも、2048年には1億人を下回る予想です。
では「これから先、マンション投資やアパート経営は難しいのでしょうか?」

いいえ、そんなことはありません。
「不動産投資のポイントを抑えていれば人口減少のリスクには影響されないので大丈夫」
知識をつけ、不動産投資で利益を得ている方はたくさん居ます。
空室リスクについて知り、不動産経営のポイントを抑えましょう。

人口減少と空室リスク

日本全体の人口は確かに減少していますが、それがアパートやマンションの空室リスクに直結することはありません

理由は2つあります。

理由①
すべての都道府県で人口が減少しているわけではなく増加している地域もある

令和2年の国税調査結果で、「東京・名古屋・大阪・千葉・埼玉・神奈川・滋賀・福岡」は2015年に比べ人口が増加。
東京圏(東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県)が全国の人口約3割を占めています。
特に人口増加の多い東京都中央区では、2015年に比べ20%近く人口が増加しています。
これらの地域では、日本の人口減少の影響はリスクにならないでしょう。
引用:総務省 令和2年国勢調査 人口速報集計

理由②
世帯数は増えている
令和2年の国税調査では2015年に比べて、世帯数は4.2%増加しています。
国立社会保障・人口問題研究所の推計結果では
単独世帯は増加を続け、2032 年以後ようやく減少に転じる。
夫婦のみの世帯も当面増加するが、 2025 年以降は減少に転じる。」
引用:日本の世帯数の将来推計(全国推計)2018(平成 30)年推計―― 2015(平成 27)年~2040(平成 52)年 ――

これを見ると、単独世帯向けの住宅の需要はまだ増加するでしょう。

2つの理由を合わせてみると、都心や人口増加地域での賃貸物件の需要はこれからも続くでしょう。
大切なのは需要のある地域で、ニーズに合わせた物件を経営することがポイントです。

空室リスク対策

人口増加地域で、ニーズのある物件をすでにお持ちでも空室がたくさん出てしまう場合。
これからできる空室対策をご紹介します。

①室内設備の見直し

人口が多い地域は、すでに賃貸物件が多いのが現状です。
「なるべく新しく(綺麗)設備の整ったところに住みたい」というのが入居者側の心理
近隣の物件と格差をつけるために新たな設備を導入することも検討してみましょう。
アパートの宅配ボックスや入居者無料Wi-Fiは近年人気の設備です。
物件のアップグレードについてはこちらもご覧ください。
賃貸管理会社おすすめの空室対策アイデア6選

②物件の魅力をいかに伝えられるか

物件の魅力をどのようにお客様に伝えるかは、賃貸管理会社の仕事です。
物件の写真の撮り方ひとつでも、内見に繋がるお客様の数は変わります。
ご自身の所有しているアパートやマンションの魅力を、最大限に伝えてくれる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

③適正な賃料設定

相場に比べて、大幅に家賃が安い部屋はもちろんすぐに空室が埋まります
しかし、家賃を安くすることでオーナー側の利益がゼロでは経営する意味がありません。
逆に、相場よりも家賃が高い物件は入居者が集まらず空室が増えてしまいます
オーナーの収支がプラスになり、借主がすぐに見つかる賃料に設定することが重要。
しかし、地域のニーズの把握や同じ条件の近隣の相場の調査などはオーナーにはなかなか難しいものがあります。
賃貸管理会社や不動産投資会社等のプロに相談するのが良いでしょう。

④現状回復や集客に時間をかけない

見落としがちなのが、現状回復や集客にかかる時間です。
退去後の原状回復中は、もちろん家賃収入を得ることはできず、入居者の内見もできません
一般的には退去から原状回復工事完了まで2週間から3週間ほどかかります。
大手不動産会社では1ヶ月を要するところもあります。
月額家賃12万円の物件ですと、12万円の機会損失と捉えられます。
原状回復は必ず必要ですが、期間を短くすることで損失を抑えることが可能です。
例を挙げると当社ロータスリンクでは、借主退去後の原状回復工事を平均1週間で行なっております。
先ほど同様12万円の物件の原状回復を1週間で終えた場合3万円の機会損失となります。
この例ですと1回の退去にあたり9万円の差が生まれてしまいます。
退去のたびに原状回復が必要ですので、長く物件を保有すればするほど差が大きくなります。
現状回復を素早く行うことで、すぐに集客を行い空室期間を短くすることができます。

まとめ

不動産経営の空室リスク対策のポイントは
「人口が増加している地域を狙う」
「増加している単身または夫婦のみの世帯向けの物件を経営」
「不動産管理会社選びが重要」
とまとめられます。
物件選びから管理、集客まで常に借主のニーズを意識することで空室のリスクは下がるでしょう。
借主のニーズは地域により異なったり客層の違いがあるため現場で借主と接する不動産会社が一番理解しています。
地域に特化した不動産会社に相談してみることも必要です。
さらに現状回復などの期間に時間をかけないことで空室期間を減らすことができます。
オーナー様の利益を最大化してくれる不動産会社を選びましょう。
最後までご覧いただきありがとうございました。