賃貸経営における支出のなかで、管理委託料というものがあります。
物件の管理を任せている管理会社に支払う費用のことですね。
管理会社は賃貸経営における、いわばビジネスパートナーであり、管理会社選びによって、オーナーへ与える影響が大きく変わります。

この記事では、【不動産管理会社の役割】【管理会社がオーナーに与える影響】【管理会社を選ぶポイント】をご紹介します。

管理会社の役割とオーナーに与える影響を理解し、良いビジネスパートナーを選びましょう。

よろしければ、こちらの記事も参考にご覧ください。

【不動産管理】「大手か中小企業か？」メリット・デメリット紹介

管理会社の仕事・役割

管理会社は、オーナー様と、入居者様双方に満足していただく環境を整えることが仕事です。

管理会社が管理する対象は大きく２つに分けることができます。

①賃貸管理（入居者様の対応など）

②建物管理（物件設備の管理など）

両方の管理を委託されるオーナー様が多いですが、どちらか一方の管理を委託することもできます。

①賃貸管理の内容

入居者の募集

物件の空室に客付けを行います。

まずは、空室の情報をインターネットや広告を使い、広く発信。問い合わせが来た方へ、内見のご案内をします。
１組のご案内ですぐに決まることはなかなか難しく、複数の希望者に内見をご案内することもあります。
内見を任せる営業担当者によっても多少差が出てくるでしょう。

賃貸経営において、空室期間をなるべく短くすることは最も注目するべきポイントです。

入居者の募集を迅速かつ積極的に行ってくれるかが重要。

管理会社について事前に調べ、集客力・客付力の高い管理会社を選びましょう。

賃貸契約

入居希望者から申し込みが入ると、契約書の準備や保証会社とのやりとり、入居審査を行います。
それに加えて宅地建物取引士から建物の条件、注意事項等の説明も行います。

入居希望者とのやりとりは、２週間ほどの期間のなかで５〜１０回ほど、もしくはそれ以上必要になります。

入居者対応

家賃の集金や、滞納者への督促、対応など。
その他住民同士のトラブルやクレームにも対応します。

退去立ち会い

退去日の立ち会いを行い、物件の状態を入居者と一緒に確認します。
それと同時に、トラブルに繋がりやすい敷金返還についての説明もしていきます。

退去時に、入居者とオーナー双方から必要以上の工事費用を請求する管理会社もいるようなので要注意です！

国民生活センター　賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル

を見てみると、

「借り主が賃貸住宅を退去する際に、ハウスクリーニングやクロス張替え等の原状回復費用として敷金が返金されない」

「敷金を上回る金額を請求された」

などの相談が寄せられており、2020年には年間相談数が12,048件もあります。

トラブルに繋がらないためには、信頼できる管理会社に任せることが重要です。

賃貸経営は長期間に及びます。
その期間の中で退去は何度もあることなので、工事費用が相場より高額な場合には、管理会社の切り替えを検討してみましょう。

②建物管理の内容

建物のメンテナンス

入居者様が快適な環境になるように、建物共用部の清掃、保守点検、メンテナンスを行います。

設備の点検費用や清掃費用は、毎月の管理費用に含まれている場合・その都度別で請求される場合があるので確認しておきましょう。

原状回復

退去後の部屋の原状回復を行います。
退去立ち会いの項目でもご説明しましたが、必要以上の工事費用を請求する管理会社には要注意です。
工事費用が適正かどうかはチェックしましょう。
見落としがちなポイントですが、原状回復にかかる期間も重要です。
原状回復にかかる時間が長いと、その分空室期間が長くなってしまい、オーナー様の負担となります。
なるべく原状回復を早く終わらせてくれる管理会社を選びましょう。

管理会社の役割・管理内容をご紹介しましたが、ご自身で管理できるところは自己管理、手が回らないところは予算に応じて委託という形をとるのも良いでしょう。

管理会社を選ぶポイント

業務内容

管理会社にどこまで管理を任せるかによっても変わりますが、契約している内容で業務内容に不足がないかはチェックしましょう。
管理を任せている物件をご自身でチェックしに行くことで、清掃が行き届いているかなどを見ることができるでしょう。

委託管理費用

相場は月額賃料の５％前後といわれております。
安ければ安いほど良いというわけでもありませんが、委託している内容に見合った費用かどうか検討してみましょう。

集客力

空室が出た時の集客力は注目するべきポイントです。
ここで空室期間を短くすることができれば、オーナー様の負担を最小限に抑えられます。

対応のスピード

全体的な問い合わせへの対応スピードも重要です。
対応が遅いと、不信感やトラブルに繋がりかねません。
対応スピードが早いということは、オーナー様・入居者様双方の安心感に繋がるでしょう。

まとめ

賃貸管理会社の役割をご理解いただけたでしょうか。
管理会社の役割と管理会社による違いを知ることで、管理会社選びのポイントがわかります。
良いビジネスパートナーを見つけ、賃貸経営での利益を最大化しましょう。

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「空室期間を短くしたい」

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