2021.11.14【不動産投資】不動産を購入する時にかかる９つの費用
不動産投資は物件そのものの売買価格以外にも、税金、住宅ローン手数料、仲介手数料などさまざまな費用が発生します。
不動産自体の価格が高額になればなるほど、それに比例して諸費用も高くなります。
購入前に、諸費用がどのくらいになるかを試算し資金計画を立てておくことで安心して不動産経営をスタートすることができるでしょう。
こちらの記事では、不動産経営を目的とした購入にかかる費用を紹介しております。
マイホームの購入の方とは費用が変わってきますのでご注意ください。
不動産購入時の諸費用一覧
税金関連
保険料・手数料等
不動産購入時の諸費用は、おおよそ物件購入金額の7〜10パーセントほどと見積もっておくと良いでしょう。
物件のタイプや購入方法によっても金額が変わるので、ひとつづつ見ていきましょう。
不動産登録免許税
不動産登録免許税とは登記（不動産の権利を明らかにする手続き）に対してかかる税金のことです。
登記の種類により税率が異なり、投資用物件の場合大きくわけて下記の３種類があります。
・新築などで最初の所有者が行う「所有権保存登記」
・所有者を変更する「所有権移転登記」
・ローンで不動産を担保にするときに行う「抵当権設定登記」
登録免許税の計算は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。
※固定資産税評価額は公示地価（国土交通省が公表している土地の価格）の70％程度
登録免許税の計算式
固定資産税評価額 × 税率
| 対象 | 税率 | 軽減措置 |
| 土地の所有権移転登記（売買） | 評価額 × 2% | 令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1.5% |
| 所有権保存登記（新築物件） | 評価額 × 0.4% | |
| 建物の所有権移転登記（売買） | 評価額 × 2% | |
| 抵当権設定登記 | 借入金 × 0.4% |
例えば、固定資産評価額1,000万円の土地・固定資産評価額1,000万円の建物を購入。
その際1,000万円の借入をする時の登録免許税は下記の通りになります。
土地の所有権の移転登記 1,000万円 × 1.5% ＝ 15万円
建物の所有権移転登記 1,000万円 × 2% ＝ 20万円
抵当権設定登記 1,000万円 × 0.4% ＝ 4万円
印紙代
不動産購入や、ローンの契約書、領収書には税金がかかります。
領収書などに収入印紙を貼ることで納付。
記載金額が１０万円を超える不動産売買契約書、１００万円を超える工事請負契約書では令和4年3月まで軽減税率が適用されます。
契約書などの記載金額による印紙代金は、下記のとおり。
| 記載金額 | 不動産売買契約書 | 工事請負契約書 | ローン借用書 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 | 200円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 | 200円 | 1000円 |
| 100万円超200万円以下 | 1000円 | 200円 | 2000円 |
| 200万円超300万円以下 | 1000円 | 500円 | 2000円 |
| 300万円超500万円以下 | 1000円 | 1000円 | 2000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5000円 | 5000円 | 1万円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 | 1万円 | 2万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 | 3万円 | 6万円 |
一度の契約で契約書や領収書は複数必要になるので、印紙代も計算に入れておく必要がありますね。
不動産取得税
不動産を取得したときににかかる都道府県民税で、購入後半年後〜1年後くらいに納税通知書が届くので忘れないように注意が必要です。
登記の有無によらず、建物と土地それぞれに課税されます。
（相続による不動産の取得には、取得税はかかりません。）
不動産取得税の計算方法
建物（家屋）
固定資産税評価額 × 3%
土地（宅地）
固定資産税評価額 × 1/2（軽減措置） × 3%
土地の不動産取得税の軽減措置は申請することにより適用されるので、各都道府県の申請方法を調べて申請する必要があります。
※固定資産税評価額は公示地価（国土交通省が公表している土地の価格）の70％程度
固定資産税
固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税され、市区町村に納める必要があります。
年の途中に中古物件を売買した場合、買い主が取得日以降の税額分を売り主に支払うことが一般的です。
これを固定資産税の精算といい、買い主は諸費用として資金計画に盛り込んでおく必要があります。
固定資産税の計算方法
建物・土地それぞれに対して
固定資産税評価額 × 1.4%(市区町村により多少異なる)
※固定資産税評価額は公示地価（国土交通省が公表している土地の価格）の70％程度
消費税
購入時、条件によっては建物に対して消費税が課せられます。
「売主が課税事業者」の場合は消費税がかかり、「売主が個人」の場合なら消費税はかかりません。
売り主が誰であるかによって異なるため注意しましょう。
例えば、1,000万円の建物の消費税は100万円。
金額の大きな不動産売買では無視はできない金額です。
※土地は消費税の対象外。
保険料・手数料等
登記手数料
不動産購入時に必要になる登記（不動産の権利を明らかにする手続き）をした際にかかる手数料。
登記を代行する司法書士に対する報酬で、５〜１５万円ほどが相場となっています。（司法書士や登記内容により異なります。）
仲介手数料
売り主と買い主の仲介をした場合に、不動産会社に支払われる手数料。
不動産会社が所有している物件を直接購入する場合や、個人間での取引の場合は発生しない手数料です。
「宅地建物取引業法」という法律により、仲介手数料の上限が下記の通り決められています。
| 売却価格 | 計算方法 |
| 200万円以下 | 売却価格（税抜）× 5％ ＋ 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格（税抜）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税 |
| 400万円超 | 売却価格（税抜）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 |
例えば、税抜き1,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料は39万6,000円になります。
1,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 36万円 ＋ 消費税（10%） ＝ 39万6,000円
火災保険などの保険料
不動産投資ローンなどの融資を利用して不動産投資を行う場合、金融機関からの条件として火災保険加入は必須です。
物件タイプや保証内容などにより、必要になる金額の相場は変わってきます。
ローン関連費用
事務手数料
事務手数料は借入金額の1％〜3%で設定されていることが多いです。
各金融機関やローン会社により違いがあるので、確認しておきましょう。
不動産投資ローンの保証料
不動産投資ローンを契約する場合、保証会社との契約も必要な場合があります。
契約する金融機関によってもサービスや内容が違うので、それぞれの金融機関の条件をしっかり確認しておきましょう。
保証料の相場
一括支払いの場合、融資額の2%
金利を上乗せする場合、一年あたり0.2〜0.3%程度です。
まとめ
今回は不動産を購入する時にかかる９つの費用をご紹介しました。
不動産投資にかかる費用はケースバイケースのところが多く、具体的な金額を出すのが難しい部分もありますが物件購入費用以外にも必要な費用についてイメージができたのではないでしょうか。
不動産は費用がたくさんかかって大変・・・という印象を持たれるかもしれませんが、不動産は株などよりも歴史が長く安定した資産であることは間違いありません。
正しい知識を身につけ、資産を守りましょう。
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不動産のことでご相談があれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。
最後までご覧いただきありがとうございました。