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2021.08.24【2021年版】不動産投資諸費用11項目〜維持・売却編〜

不動産経営をスタートさせる場合、大切なのは資金計画。
物件を購入する時が一番費用が必要になりますが、物件の状態を維持するためにも費用がかかります。
事前に維持管理費などを計算し資産計画に盛り込んでおくことでより現実に近い資金計画を作ることができるでしょう。
今回は、不動産の維持費用・売却する際にかかるコストをご紹介します。
「どんな費用が」「いつ」「どれくらいかかるか」知っておくことで、不動産経営を成功に近づけることができます。

不動産の維持費用一覧

不動産売却にかかる費用一覧

不動産の維持費用

修繕費

物件のタイプや規模により金額は異なりますが、住宅は経年劣化により必ず修繕費が必要になります。

事前に資金計画に盛り込んでおくのが一般的です。

修繕や補修の費用は大きく分けて4種類。

種類内容時期費用
①原状回復修繕室内などの小規模修繕
(退去時のクリーニング費用など、貸主の負担も意外と大きい)
3年以内の周期20万円以下
②補修設備の不具合や事故による破損の修繕など
(災害による破損や倒壊は地震保険等が使える)
破損や故障起きたとき数万円〜数十万円ほど
③予防修繕防水工事・防錆工事・シロアリ対策など5年〜15年周期数万円〜数十万円
④大規模修繕経年劣化による外壁の修繕など15年前後ごと修繕積立金として積み立て
修繕費

どれくらいの規模の物件をどれくらいの期間所有するかにより、必要になる経費が変わりますのでご自身の計画に合わせて見積もっておきましょう。

修繕積立金

住宅設備は15年ほどで大規模修繕が必要といわれております。
マンションなど大きな建物だと修繕費も高額になるため、あらかじめ一定額づつ積み立てておくのが一般的。

これを修繕積立金と呼びます。

マンションの修繕積立金の金額は物件や延床面積、階数によって異なります。

築年数によっても修繕積立金の金額が変わる為、所有している期間の途中に修繕積立金の金額が値上げすることがありますので事前に確認が必要です。

月々の積立金額

国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを出しています。

この7ページに以下のような表があります。

階数建築延床面積平均値事例の 3分の 2 が包含される幅
【15 階未満】5,000 ㎡未満218 円/㎡165 円~250 円/㎡
【15 階未満】5,000~10,000 ㎡ 202 円/㎡140 円~265 円/㎡
【15 階未満】10,000 ㎡以上178 円/㎡135 円~220 円/㎡
【20 階以上】206 円/㎡170 円~245 円/㎡
国土交通省: 修繕積立金の額の目安

1㎡あたりの平均値 × 購入予定のマンションの専有床面積(㎡)で月々の積み立て金額をおおむね計算することができます。

事例の3分の2が包含(ほうがん)される幅とは、事例により金額のバラつきがあり、平均値をみるだけだと実際の金額とかけ離れる場合があるのでだいたいこれくらいの幅という金額です。

管理委託費

マンション経営をされる場合、ほとんどの場合が管理会社に管理を委託するでしょう。

管理会社に委託する内容により必要となる委託費も変わりますが、相場といわれている金額は月額賃料の5%程度です。

マンション管理に必要な業務は下記のようなものがあります。

電気保安点検保守、消防点検・検査、建築設備等定期検査、機械警備、特殊建築物等定期調査、エレベータ保守点検、日常清掃

さらに、賃貸の契約をする際には下記のような業務が必要です。

入居者の募集(賃料査定、入居審査、賃貸借契約締結)入居者の管理(入金管理、クレーム対応、修繕対応、滞納督促、退去立会)解約・契約更新(契約更新、敷金精算、原状回復・内装工事手配)

こなさなくてはいけない業務が多く、ひとりで行うのは非常に困難です。
管理会社を上手に利用し、ご自身の負担をできるだけ減らすことをオススメします。

固定資産税

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税され、市区町村に納める必要があります。

計算方法

建物・土地それぞれに対して

固定資産税評価額 × 1.4%(市区町村により多少異なる)

※固定資産税評価額は公示地価(国土交通省が公表している土地の価格)の70%程度

時期

毎年4月〜6月頃に、「固定資産税等納税通知書」と「固定資産税等納付書」が所有者宛に郵送で送られてきます。

市町村ごとに多少違いがあるため、詳しく知りたい方は所有物件の所在地のHPを確認してみると良いでしょう。

保険料

地震や火災に備えた損害保険の保険料。

不動産投資ローンなどの融資を利用して不動産投資を行う場合、金融機関からの条件として火災保険加入は必須です。
物件タイプや保証内容などにより、必要になる金額の相場は変わってきます。

こちらのサイトで物件を貸している方向けの火災保険の比較をすることができます。

あい保険 火災保険比較サイト

選ぶ保険によって、一括支払いか年払いがあります。
年払いを選んでいる場合毎年保険料の支払いが必要になります。

個人事業税

不動産所得が290万円超で規模が一定基準以上であれば、都道府県に事業税を納める必要があります。(一定の規模を超え、不動産貸付業と認定された場合)

一定の基準とは住宅なら一戸建て10棟以上、マンション10室以上など。(基準は都道府県により異なることがあります。)

不動産賃貸での事業税の税率は5%。

不動産売却にかかる費用

印紙税

不動産を売買した時の領収書にも税金がかかります。
収入印紙を貼ることで納付。

記載金額税額記載金額税額
5万円以上100万円以下200円500万円超1000万円以下2000円
100万円超200万円以下400円1000万円超2000万円以下4000円
200万円超300万円以下600円2000万円超3000万円以下6000円
300万円超500万円以下1000円3000万円超5000万円以下1万円

抵当権抹消登記費用

不動産を売却する際には取得時と同様、登記(不動産の権利を明らかにする)に関わる手続きが必要です。
抵当権とは、金融機関から融資を受けて不動産購入をした場合に金融機関に渡してある権利のことです。
ローンの返済が不能になった場合に、物件を差し押さえる権利があります。
抵当権の抹消をするためには、ローンを完済する必要があるので残債がいくら残っているか事前に確認が必要。

抵当権抹消登記にかかる費用は

登録免許税(不動産1個につき1000円)+ 司法書士手数料1万5000円ほどが相場

クリーニング費

不動産を売却する際、建物のクリーニングや修繕費用が必要になる場合があります。
修繕箇所がないか、クリーニングの必要性など事前にチェックしておきましょう。

建物の解体費(土地のみで売却する場合)

古い住宅などを解体して土地のみで売却する場合には、解体費用が必要。
解体費は、物件のタイプにより異なります。
木造住宅であれば坪3~4万円鉄骨住宅であれば坪4~5万円RC住宅であれば坪5~6万円程度の費用が必要といわれております。

利益が出た場合には税金

譲渡所得がある場合には、その金額に対し所得税と住民税がかかります。

譲渡所得の計算方法

物件の売却金額 ー { 必要経費(購入代金等)+ 売却にかかった費用 } = 譲渡所得

譲渡所得に対する税率は、所有期間が5年を超えていれば20%、5年以下なら39%となります。
そしてこれに復興特別所得税が上乗せされます。

まとめ

いかがだったでしょうか?
不動産の維持と売却にかかる諸費用についてご紹介いたしました。
不動産にかかる諸費用は「投資目的」か「マイホーム」でかかる費用が変わってきたり、計算方法が複雑なものも多いです。
不動産売買を検討されている方は、不動産会社へ相談に行ってみると、専門家によるより詳しい見積もりを出してもらえますのでぜひ一度ご相談ください。

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