2021.11.13マンション経営は本当に儲かる？仕組みとメリット・デメリット
誰しも１度は「不労所得を得たい」「副収入を得たい」と考えたことがあるのではないでしょうか。
今回は、「マンション経営は本当に儲かるのか？」という疑問に答え、マンション経営で儲かる仕組みやメリット・デメリットについても詳しくご紹介します。
この記事を読むことで『マンション経営』を、よりリアルにイメージすることができ、不動産投資による失敗のリスクを下げることができるでしょう。
マンション経営は本当に儲かる？
結論から言うと、本当に儲かります。
マンション経営で儲かるとは、トータル収支がプラスになる状態のことです。
事実、当社でも自社保有物件を有しオーナー業として利益を得ています。
しかし、マンション経営を始めた方が全員プラスになるわけではありません。
不動産投資には当然のことながら、リスクがあります。
どのようなリスクがあるかを事前に知り、回避することでリスクを下げることは可能です。
リスクを最低限に抑えることがマンション経営で儲かるポイントといえるでしょう。
マンション経営で儲かる仕組み
マンション経営とは、購入や相続で所有権を得たマンションを第三者に貸し出し、家賃収入を得る不動産経営方法です。
マンションの賃貸による家賃で得る収入を「インカムゲイン」
マンションを売買することで得る利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。
今回は、インカムゲイン（安定した家賃収入）を狙ったマンション経営の仕組みについて解説します。
入居者から支払われる家賃で収入を得る
マンション経営の仕組みはとてもシンプル。
建築・購入・相続などで所有権を得たマンションに入居者を募集。（一般的には、入居者の募集は不動産会社に委託）
入居者が集まり、毎月の家賃を支払ってもらうことで収入を得ます。
収入から必要な費用を差し引く
家賃で得た収入から、ローン返済・管理委託費・固定資産税などを差し引いた金額が手元に残り、オーナー様の利益となります。
費用についてはこちらもご参考にどうぞ。
不動産投資の規模が大きい場合個人事業税がかかる
”不動産所得が一定以上”になると、都道府県に納める個人事業税の課税対象になります。
具体的には、「不動産による所得が年間290万円以上」で「マンション10室以上」の経営の場合などです。
都道府県により対象が若干異なることもありますので、マンション経営をお考えの方は一度調べおくと良いでしょう。
ちなみに、不動産賃貸事業における個人事業税の税率は2021年現在５％となっています。
マンション経営はトータルの収支で考えよう
マンション経営は性質上、購入してから長期間保有することで利益を生み出します。
短期間での利益を求めず、毎月の家賃収入・売却までのトータル収支で計画を立てることでマンション経営を成功に近づけることができるでしょう。
マンション経営の種類
マンション経営といっても、様々な種類があります。
大きく４種類に分けられるので見ていきましょう。
新築ワンルーム（区分）マンション経営
新築は当面の間大きな修繕が必要ないので、資金計画が立てやすく、入居者がつきやすいのが特徴です。
ただし、１度入居者が決まりその方が退去した後は新築としてみなされないので注意が必要です。
中古ワンルーム（区分）マンション経営
マンション経営の中で１番少ない資金で始めることができるため、ハードルが低く初心者が始めやすい方法でしょう。
購入する際は、「スムーズに入居者がつくか」「入居者がスムーズにつかなかった場合の対応策」も考えておく必要があります。
新築一棟マンション経営
新築のマンション一棟すべてを所有し賃貸経営を行います。
１から新築で建設する場合は大きな資金が必要になるため、かなりの資金力が必要です。
一方で、土地ごと所有するので資産価値が下がりにくいという側面もあります。
中古一棟マンション経営
下記のグラフは、新築マンションと中古マンションの価格推移を表しています。
出典：REINS TOPC
こちらを見ると、新築マンションは１ー５年で大幅に価格が下がることがわかります。
築浅のマンションは人気ですので、中古マンションでも比較的築年数の経っていない物件を選ぶことで入居者が決まりやすいでしょう。
マンション経営をするメリット５選
１.入居者がいる限り安定収入が期待できる
マンションに入居者が集まる限り、安定した家賃収入を得ることができます。
2.部屋を複数所有することで空室リスクを分散できる
戸建てやワンルームマンション経営の場合、その１部屋が空室になることで収入がゼロになってしまいます。
しかし、マンション一棟経営の場合複数の部屋がありますので、空室によるリスクを分散することができます。
３.節税効果が期待できる
不動産所得は他の所得と損益通算できるので、オーナー様の所得によっては必要経費を計上することで所得税や住民税を節税できる場合があります。
４.大きな資産になる
マンション一棟経営の場合は、土地ごと所有することで資産価値が下がりにくいという特徴があります。
５.相続対策になる
不動産は、現金よりも相続税の評価額が低いため相続対策としても選ばれます。
マンション経営をするデメリット４選
１.空室や家賃滞納などのリスク
空室や家賃の滞納は賃貸経営を行う上で一番のリスクと言えます。
空室期間が長ければ長いほど、オーナー様の収入は減りローンの返済が難しくなっていきます。
集客力・客付け力の高い不動産会社に入居者募集を依頼し、いかに空室期間を短くするかが、賃貸経営を成功させる鍵となるでしょう。
空室リスクに関して、詳しくはこちらの記事をご参考にどうぞ。
２.マンションの老朽化、大規模修繕が必要
マンションは築年数により老朽化していきます。
その際の修繕費などを収支計画として見積もっておく必要があります。
３.災害、事故などのリスク
マンションに限らずアパートなどの不動産投資にも言えることですが、災害や事故などは避けられません。
しかし、災害に対しては「火災保険」や「地震保険」に加入することでリスクを回避できるでしょう。
４.簡単に損切り（売却）できない
不動産は、株式や債券のように、簡単に売却をすることができません。
売れにくい物件ですと、「利益が上がらないまま所有し続けなければならない」ということもあり得ます。
ですので、購入する時から売却を意識して物件を選ぶことが大切です。
マンション経営で失敗している人の２つの特徴
１.居住ニーズを把握できていない
マンション経営で失敗をしているパターンとして「その土地の居住ニーズから、かけ離れた物件」で経営を行なっている場合があります。
その土地により居住ニーズは異なりますので、事前の調査は欠かせません。
その地域の居住ニーズは、地域の不動産会社が一番詳しいので、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。
２.資金計画が不十分
資金計画をしっかり立てなかった為に、後々思わぬ費用が必要となり赤字が続き経営を続けることができなくなるパターンです。
不動産経営における収支計画やシュミレーションは非常に重要。
まとめ
「マンション経営は本当に儲かるのか？」という疑問に答え、仕組みやメリット・デメリットについてご紹介しました。
当社ロータスリンクでは、自社保有物件も有しておりオーナー業も行なっております。
オーナー業を行なっているからこそ、オーナー様のさまざまなニーズに寄り添うことができると自負しております。
プロとして、不動産投資のお手伝いをさせていただきます。
区分所有・１棟アパート・１棟マンションの購入や売却をお考えの方は、ぜひロータスリンクへご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。