ワンルームマンション投資は一棟マンション経営よりも物件価格が安く、手軽に始められます。
しかし、結論からお伝えするとワンルームマンション投資で利益を出すのはかなり難しいです。
「なぜ、ワンルームマンション投資で利益を出すのが難しいのか。」

４つのリスクをご紹介します。
これらのリスクを理解し、避けることができれば不動産投資で失敗する可能性はグンと下がるでしょう。
ワンルームマンション投資以外の不動産投資についてもご紹介していきますので、ぜひご参考にしてください。

投資物件３種類

不動産投資を始めようと思った時、投資物件の選択肢は主に３種類あります。

・ワンルームマンション投資（区分マンション投資）

・一棟マンションor一棟アパート投資

・戸建投資

この中で１番、ワンルームマンション投資が「物件金額が安く抑えられリスクが低い」ように感じられます。
年収３００万円〜５００万円のサラリーマンの方でもオーナーになることができ、魅力的に思えます。

リスク①
家賃収入０になりやすい

ワンルームマンションとは、１部屋のみの経営なので家賃収入が１００か０です。

20年〜30年間住み続ける入居者はほぼ居らず、入居者が退去することで必ず家賃収入が０になる期間があります。
空室期間の間は家賃収入がゼロとなり、その間手出しが発生してしまいます。

さらに、修繕費用や次の入居者を探す広告費などですぐにマイナスに転じてしまいます。

不動産投資に関わる費用については、こちらをご覧ください。
【2021年版】不動産投資諸費用9項目〜不動産購入編〜
【2021年版】不動産投資諸費用11項目〜維持・売却編〜

家賃収入０リスクの対処法としては、
「複数の部屋を経営する」または「一棟経営をする」ことです。
例えば8部屋あるアパートですべての部屋が同じ月に退去ということは現実的にありえないので、月の家賃収入がゼロになることはありません。
ひとつの部屋の空室で出た損失を、他の部屋の利益でカバーすることでリスクを分散することができます。
さらに一棟経営は土地ごと購入するので、資産価値が担保されやすいのも特徴です。

リスク②
利回りが想定と違う

不動産投資における利回りは、物件の年間家賃収入を購入価格で割って算出します。

【1,200万円で買った物件を、家賃10万円/月で貸した場合】

年間家賃収入１２０万円➗１２００万円＝０．１✖️ １００

という計算で、利回り10%というわけです。

しかし、利回りには２種類あるので注意！

①表面利回り・・・物件価格を1年間の家賃収入で回収できた割合を示す楽観的な指標。

②実質利回り・・・物件価格に加え、諸費用やランニングコストも含める現実的な指標。

不動産を購入する際、さまざまな手数料や諸費用がかかります。

さらに区分マンション（ワンルームマンション）は管理費や修繕費などの維持費がかかります。

物件の価値は築年数と共に下落し、家賃が下がる想定も必要。

物件を購入する際、利回りを計算しますが物件価値や家賃の下落を計算に入れていないと実際のキャッシュフロー（お金の流れ）にギャップが生じてしまいます。

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資はシュミレーションが重要。
物件の購入を検討する際は、実質利回りを計算し収益が得られる物件かどうかをシュミレーションしましょう。

リスク③
家賃保証内容が想定と違う

家賃保証をしてくれるサブリースも、条件をしっかり確認する必要があります。
サブリースとは、賃貸会社が物件を借り上げて家賃収入を保証する契約形態のことです。

しかし、多くの場合10年20年、同じ家賃を継続して保証してくれる可能性は低いです。
年数が経った場合にどうなるのか不動産会社に確認しておきましょう。

2018年1月に、実際にあった「かぼちゃの馬車事件」というのはご存知でしょうか。
サブリースで家賃保証を行っていた会社が経営破綻し家賃収入が得られなくなったオーナーたちが自己破産寸前の状況に陥りました。
その後の調査で建設会社や銀行と結託し、オーナーに建設費用を余分に負担させ不正に利益をあげていたことが明るみになりました。
この事件でサブリースを行なっていた、シェアハウス名「かぼちゃの馬車」とういう名前を取って「かぼちゃの馬車事件」と呼ばれています。
この事件の直接の原因はサブリースだけが問題ではありませんが、家賃保証をしてくれる会社が倒産するリスクもあり得るということです。

悪質な不動産会社に騙されないためには知識をつけて、家賃保証を行う会社についてもご自身で調べる必要があるでしょう

リスク④
サラリーマン所得の節税効果は小さい

サラリーマンの節税として、ワンルームマンションの経営を検討される方も多いと思います。
不動産経営は不動産事業とみなされ、家賃収入からさまざまな経費を引き利益があればその分納税が必要になります。

逆に損失が出た場合、サラリーマンの給与所得と損益通算を行い源泉徴収で払っていた所得税や住民税が還付される場合があります。

損失が出る物件を所有しなければ、所得税や住民税の節税は期待できないということです。
マンション１室だけの経営ですと経費と認められる費用も限定されていて、RC造のマンションですと減価償却期間も長いので節税効果は期待できません。
節税効果を期待するのではなく、収益性で物件を選びましょう。

その他の不動産投資

アパートやマンション経営を行う他にも不動産投資で収益を上げる方法はあります。
駐車場経営やレンタルスペース、民泊、サービス付き高齢者住宅の経営なども不動産投資として挙げられます。
ご自身の目的やご予算に合わせて投資方法を考えてみると良いでしょう。

まとめ

結論、ワンルームマンション投資で利益を出すのは難しいです。
相場よりもかなり割安な物件を購入することができれば、利益が出る可能性はゼロではありませんが、なかなか無い話なのでワンルームマンション投資を考えている方は注意が必要です。

しかし、不動産投資自体は「インフラに強い」などのメリットがたくさんあり、サラリーマンの方で不動産による不労所得を得ている方も居ます。

家賃収入を１カ所だけに頼らない方法で、不動産投資を行いリスクを下げましょう！

下記の記事でもメリットをご紹介しているので、ぜひご覧ください。
FIRE（早期リタイア）達成のために不動産投資をするメリット

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不動産に関わることならぜひお気軽に、ご相談ください。

最後までご覧いただきありがとうございました。